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金盛金银:香港人说,香港房价必须这么贵!

金盛金银   |   2018-07-12 14:36:27

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摘要:大家都知道,要轮疯狂的楼市,北京上海只能算第二名,第一名当之无愧的属于香港地区,房屋单价为世界第一,各项地产价格数据完胜东京、纽约、北京等城市,高到什么程度呢,一个车位能…

  大家都知道,要轮疯狂的楼市,北京上海只能算第二名,第一名当之无愧的属于香港地区,房屋单价为世界第一,各项地产价格数据完胜东京、纽约、北京等城市,高到什么程度呢,一个车位能卖600万元,车位比车贵,房子比人贵。整个香港的房屋均价目前是22-30万一平米,注意是全港均价而不是最贵的豪宅区。

  为什么香港楼市这么贵,有人给出了三大理由,那就是地少、人多、经济发达,但是我们仔细推理可以发现,这三条理由全部站不住脚。

  有人说香港弹丸之地,承载了如此之多的人口,房价必然上涨。地少人多会导致房价上涨这个逻辑支撑了日本的上一轮房价大泡沫,已经被证实为伪命题,而人口密度比香港还大的新加坡,多年来房价始终平稳,更是彻底的证明这个论断是错误的。更有利的证据是,香港的土地一点都不少,只是都没开发而已。

  根据目前的数据来看,整个香港的土地,目前有接近80%尚未开发,这些土地如果不用于商业和工业,全部造成住宅,每提供1%的土地,可以解决100万人的置业问题。至于有些人拿香港多山,丘陵地区开发困难说事,认为这些土地不能开发为住宅。我想说的是这话简直太业余了,中国目前的土木技术,上能平山下能填海,香港如此之高的房价,就算是喜马拉雅山,开发商都能给你挖平了。

  目前的现状是,香港一方面房价暴涨,一方面仍有大量的储备土地和闲置土地,全香港1100余平方公里的土地上,仅郊野公园就有400多平方公里,而与此同时,香港人均居住面积16平米,大量香港人居住在鸽子笼里,住房痛苦指数全球第一。

  为什么香港宁愿房价这么高也不增加土地供应,下文会有仔细分析

  很多人说,香港人多啊,且人口持续涌入,所以房价必然上涨。但是其实,100年来,香港的人口始终的爆发式增长的,但是历史上香港的房价从来没有成为人民的沉重负担,香港的房价实际上是最近一二十年开始暴涨的,但是与此同时,最近十年香港的人口增速却是是历史上最慢的,所以人口持续增长是导致香港房价上涨的论断站不住脚。

  我们可以看到,香港自开港以来,人口从0开始始终持续增长,建国以来增长速度维持恒定,基本就是20年翻一倍的速度,这个人口流入速度是很恐怖的,这和香港金融中心的地位是分不开的。但是这个不重要,重要的是,我们知道香港的人口流入是一种常态,而不是突然发生的意外,那么为什么以前的房子没人喊贵,现在的房子人人喊贵,这就有问题了。

  至于第三个理由,香港是金融中心,经济好收入高,所以房价上涨是正常的,这就更不对了。香港是很富裕,但是也没那么富裕,人均收入超过香港但是房价不如香港的城市,全球到处都是,东京、纽约、伦敦、巴黎,哪个比香港穷?但是他们的房价远远不如香港。

  甚至,这些城市的房价只是香港的零头,真的只是零头,2018年香港均价是20多万一平米,把最前面那个2抹掉,就是东京、纽约、伦敦、巴黎的房价均价。

  所以,房价高要求人均收入高,这样才符合基本面,但是人均收入高却不一定房价高,这是有多国数据作为铁证的。

  既然这些都不是香港房价高的原因,那么香港房价高的真正原因是什么,这就要看看香港的房价历史了。

  香港房价高最大的问题是港府手中有地但是却不卖,扩大土地供应压制房价,非不能也,实不为也,而造成这个问题的根源,居然在于香港人民自己。

  首先,我们从上面的香港人口历史走势图可以看到,100年来,香港的人口始终是在持续增长的,而香港的经济在百年来也始终在持续高速增长,所以香港一直是一块梦想的淘金之地,在这种人口持续涌入、经济始终高速增长的城市生活,你做什么都赚钱,香港人也一直有炒房的传统。

  而香港楼市泡沫的巅峰,出现在1997年,这次泡沫峰顶的冲击点始于1995年。

  这一年,离香港回归只有2年,关于回归后香港的发展是港人最喜欢讨论的话题,大陆13亿的人口让香港的房地产炒作有了无限的想象力和故事可以洗脑。

  “大陆一定会接盘”,这是95年响彻香港炒房界的口号,理由很简单,香港那么富,大陆那么穷,香港回归之后,大陆的有钱人一定会源源不断的进入香港当接盘侠,其理由和逻辑,和今天中国人认为富起来的农民工一定会当大城市的接盘侠差不多。

  当时的香港,不买房的是傻子,在最疯狂的时候,刚买房一个月就暴涨15%是常见的事情,买到就是赚到,越等越后悔,当时香港的种种乱象,和今天的中国差不多。

  在97年的香港,所有港人无心工作,每天最关心的事情就是哪里又开新楼盘了,因为买房人太多,整个香港的房子供不应求,所以不得不实行摇号制度。在这种排队摇号的制度下,买到就是赚到,很多人摇到房子之后转手一卖就是几十万的差价,等于几年的工资,这种情况下没有任何人肯安心工作,一有新盘放出,马上就是全港排队摇号。

  香港人把这种盛况,称之为炒楼花。

  这一切,在1997年都成为了泡沫幻影,在97年,香港的楼市发生了二件大事,那就是亚洲金融风暴和特首董建华上任。

  1997年,金融风暴席卷亚洲,香港也遭到了索罗斯的攻击,虽然在大陆的鼎力支持下勉强击退了国际炒家,但是香港也元气大伤,港股和楼市同时暴跌,香港楼市直接腰斩,这一次的暴跌是香港楼市的漫漫熊途的起始点。

  但是仅仅一次金融攻击只能打断楼市上涨的趋势,而不能终结,08年金融危机的规模和伤害比97年金融风暴要大的多,也没改变中国房价的上涨即是明证,真正逆转香港房价的人,是香港特首董建华。

  1997年,香港首任特首董建华宣誓就职,在当时的香港,高房价引发的民愤铺天盖地,报纸媒体都在声讨香港的高房价摧毁了香港人的梦想,压制了香港的经济。没房的人在骂政府,想有房子住;有小房子的人也在骂政府,想买大房子;有大房子的人也在骂政府,想买更多的房子。所有人都在说自己置业难,买不起房,恩,和今天的中国人差不多。

  于是,作为首任特首,董先生想一举解决这个港人置业难问题,他提出了八万五公屋计划,想要让全港人都安居乐业,在这个雄心勃勃的计划中,董特首提出:

  1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个

  2、十年内全港七成的家庭可以自置居所

  3、轮候租住公屋的平均时间缩 短至三年

  十年内,让全香港人都买得起房,都有自己的住宅,香港人安居乐业,再也不用发愁住房问题,这是不是个好政策,好政策啊,全港人都拍手叫好,称之为大善政。那么董特首是不是打嘴炮光说不干呢?不是的,董特首说到做到,上任当年就大兴土木建设公屋,每年八万五的建设计划一点折扣都不打,第一年开建的房屋甚至高达十万套,新官上任三把火,董特首这是憋着劲要做一个大政绩。

  从2000年开始,董特首的廉价公屋建成开始入市,这一下可不得了,巨量的供应瞬间摧毁了市场,1999年刚大幅反弹20%的香港楼价应声跳水,在巨大供求预期之下,香港房价一路走跌,在2004年跌至谷底,六年间跌了七成。

  从1997年底开始,香港的刚需们抗了大概五六年,到了2003年初左右,扛不住了,陆陆续续的开始有人因为房屋被银行没收拍卖而自杀,在当时的香港,负资产者有10万户之多,95-97年买入房产的人悉数被套,不仅自己拿来当首付的一辈子的积蓄没了,还倒欠银行几百万元,一个月2万的月供让很多家庭不堪重负,勉强抗了几年之后几乎耗尽了所有的力量,当因为种种意外被公司辞退的时候,房屋被没收拍卖,然后银行通知你还欠几百万,以后一辈子都在还债的阴影中,自己还没有工作,自杀就成为不少人唯一的选择。

  这个时候香港人才突然发现,他们要的不是便宜的房子,而是只允许自己购买的便宜房子,他们实质上要的是投机暴富,要的是洗劫别人的财富来达到自己富别人穷的目的。持有大量的房子的人不希望房价下跌,持有一个房子的人也不希望房价下跌,甚至只持有四五十平米蜗居的贫民,也不希望房价下跌,因为房价下跌切切实实的损害了他们的利益。只有那些彻底的无房者,才会支持房价下跌,但是连工作一辈子连一个超小户型的房子都没有的人,又有几个呢,这样的人又有多少话语权和组织能力呢。

  于是,2003年7月1日香港街头爆发50万人大游行,抗议香港房价下跌,要求港府救市,董建华滚蛋,八万五公屋计划是造成香港房价下跌的主要原因等等言论充斥媒体。没有人会承认自己当年是因为贪婪或者愚昧高位买入房产的,他们把一切原因都推给政府。挽救负资产者,拯救香港中产阶级,让房价上涨居然成了最大的政治正确。

  于是,八万五公屋计划被实质暂停,大幅减少供地数量,董建华想让全香港人都安居乐业做一个大政绩,结果成了最大的行政败笔。

  2005年,董建华黯然离任,香港在继任特首的带领下,房价就开启了一路飞涨的模式,到今天已经翻了五倍。香港人再度成为房奴,高房价让港人不堪重负,压制香港经济活力的论调再次出现在媒体之上,要求政府想办法让香港人能安居乐业,和1997年的舆论差不多,历史总是在不断的轮回。

  但是这一次,有董建华悲惨的先例在,还有哪个香港特首敢让每个香港人都住得上房。

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